Si l’investissement hôtelier apparaît plus intéressant que d’autres classes d’actifs, encore faut-il avoir les moyens de le financer. Entre fonds propres et dettes contractées l’équilibre a largement fluctué au cours des dernières décennies. La question se pose aujourd’hui de l’inversion – ou non – de la position des banques centrales, qui pilotent les taux d’intérêt, en fonction de leur perception des situations économiques.

Face à une généralisation de l’inflation, due à l’excès de liquidités déversées par les banques centrales, la réaction de ces dernier 18 mois a été de relever progressivement les taux d’intérêt pour refroidir le mouvement, au risque de générer une nouvelle phase de récession.

Cette hausse n’a pas été sans conséquences sur le paysage de l’investissement hôtelier, renchérissant l’accès aux capitaux, réduisant les taux de rendement, obligeant les acteurs encore présents à une plus grande exigence sur la qualité des dossiers. L’arbitrage entre les placements sans risques, plus attractifs en phase de hausse des taux, et les rendements potentiels sur des actifs à acquérir ou à développer a alimenté bien des réunions stratégiques et pesé sur les volumes. La défaillance de quelques grandes institutions bancaires américaines l’an passé n’a pas contribué à rassurer les investisseurs.

La faiblesse du levier de la dette a largement freiné les transactions

Les banques prêteuses, étroitement surveillées par les autorités de régulation des marchés financiers, se sont montrées plus attentistes. Il fallait vraiment les convaincre de la qualité du risque et des porteurs de projets. La faiblesse du levier de la dette a largement freiné les transactions, même si le relais a été en partie assuré par les compagnies d’assurance ou les fonds d’investissement prêts à saisir les opportunités.

L’ingénierie financière a été mise à contribution avec des montages plus complexes et hybrides, associant reprise de dettes, dette mezzanine en complément de dette sénior. Par ailleurs, la pression a été mise sur les détenteurs d’actifs en cours de cession pour « rendre la fiancée plus attractive » : réduire les coûts opérationnels, stimuler les revenus, baisser la valeur de cession. Autant de conditions qui ont contribué aussi à réduire le nombre de deals signés, d’autant que les détenteurs d’actifs ne pouvaient accepter de gaité de cœur des moins-values quand les valorisations avaient bondi ces dernières années.

Les propriétaires en situation de « détresse » ont été plus visibles sur les places mondiales mais sans atteindre des sommets. Sur les 86 milliards de dollars d’actifs immobiliers en détresse identifiés fin 2023, seuls 15 milliards de dollars concernaient des actifs hôteliers. Compte tenu de la bonne appréciation de la classe Hospitality, et de la contrainte portée sur les cessions, le marché s’est réactivé courant 2024 comme on a pu le voir précédemment.

Que pourrait produire une baisse des taux d'intérêts directeurs ?

A l’approche de la rentrée économique d’automne 2024, la position des banques centrales semble s’inverser. Toute la presse financière bruisse des intentions supposées de la Fed américaine et de son président Jerome Powell. Aujourd’hui à 5,25% le taux de base devrait entamer une baisse rapide de 25, voire 50 points de base et les plus optimistes tablent sur un taux de référence à 4,25% à la fin 2024.

« La décision de réduire d’un quart de point le taux de dépôt a été votée à l’unanimité des membres du conseil des gouverneurs. Etant donné le reflux progressif de l’inflation, la BCE a jugé parfaitement appropriée et légitime de modérer le degré de restriction de la politique monétaire de telle ampleur ».  Christine Lagarde, présidente de la BCE.

A Francfort, Christine Lagarde, présidente de la Banque Centrale Européenne, annonce un « septembre largement ouvert » et donc une baisse du taux directeur, actuellement de 3,75%, tablant sur une baisse continue de l’inflation en Europe.

Que faut-il en déduire ? Est-ce un signe encourageant pour les investisseurs invités à relancer leurs projets et l’étude des dossiers pour enclencher une nouvelle dynamique économique ?

Est-ce que la volonté des banques centrales de baisser le coût des emprunts est suffisante pour éviter la pente vers la récession ? Depuis le début de l’année, les économistes s’interrogent sur l’éventuelle récession qui frappera toute l’Europe fin 2024 et courant 2025. Les ministres de l’Économie et des Finances mettent en avant le moindre rebond du taux de croissance à la décimale près sans totalement convaincre.

Dans un tel contexte, l’opportunisme est de mise. Les détenteurs de cash accessible et de fonds propres disponibles sont à l’affut.